Chú thích: Giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tại TP.HCM cũ, Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ trong quý III/2026. Nguồn: One Mount Group.

Có thể thấy khoảng cách giá giữa TP.HCM cũ và Bình Dương cũ vẫn tương đối lớn. Đây là yếu tố khiến một bộ phận người mua có nhu cầu ở thực cân nhắc mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực giáp ranh, nơi có mức giá dễ tiếp cận hơn.

Tuy nhiên, giá bán bình quân chỉ mang tính tham khảo cho toàn khu vực và phân khúc được khảo sát. Giá thực tế của từng dự án có thể khác biệt đáng kể tùy vị trí, chất lượng bàn giao, diện tích, tầng, hướng căn hộ, pháp lý và chính sách bán hàng.

4. Vì sao thanh khoản căn hộ suy giảm? {#thanh-khoan}

Nguồn cung giảm không đồng nghĩa với việc thị trường tự động tăng giá hoặc giao dịch sẽ phục hồi ngay. Thực tế quý III/2026 cho thấy sức mua vẫn chịu áp lực khi giá bán duy trì ở mức cao.

Có thể nhìn nhận một số nguyên nhân chính:

Thứ nhất, khả năng chi trả của người mua bị giới hạn.

Khi giá căn hộ tăng nhanh trong những năm trước, khoản tiền cần chuẩn bị ban đầu và số tiền vay để sở hữu nhà cũng tăng theo. Điều này khiến nhóm khách hàng trẻ, gia đình mới lập nghiệp hoặc người có thu nhập trung bình cần nhiều thời gian hơn để cân đối tài chính.

Thứ hai, tâm lý đầu tư thận trọng hơn.

Trong bối cảnh thanh khoản giảm, nhà đầu tư có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến khả năng cho thuê, tiềm năng tăng giá dài hạn và mức độ dễ chuyển nhượng. Việc mua căn hộ chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn có thể làm tăng rủi ro tài chính.

Thứ ba, chủ đầu tư cạnh tranh bằng chính sách thanh toán.

Thay vì chỉ điều chỉnh giá niêm yết, nhiều doanh nghiệp tăng cường hỗ trợ lãi suất, kéo dài thời gian thanh toán, tăng chiết khấu hoặc đưa ra phương án bàn giao linh hoạt. Những chính sách này giúp giảm áp lực dòng tiền ban đầu nhưng người mua vẫn cần đọc kỹ điều kiện áp dụng, thời gian hỗ trợ và tổng chi phí thực tế.

5. Khu Đông và khu Nam tiếp tục là tâm điểm nguồn cung {#khu-dong-khu-nam}

Theo dự báo của One Mount Group, khu Đông và khu Nam được kỳ vọng tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM trong năm 2026 và 2027.

Hai khu vực này dự kiến đóng góp khoảng 75–80% tổng nguồn cung mới theo dự báo của đơn vị nghiên cứu. Khu Tây chiếm tỷ trọng nhỏ hơn, khoảng 8%, với sự xuất hiện của một dự án quy mô lớn tại Hóc Môn.

Xu hướng tập trung nguồn cung tại khu Đông và khu Nam có thể tạo thêm lựa chọn cho người mua, đặc biệt tại các khu vực có kết nối giao thông, hệ thống tiện ích và dịch vụ đô thị đang phát triển.

Tuy vậy, không phải dự án nào nằm trong khu vực được dự báo tăng trưởng cũng có khả năng tăng giá giống nhau. Người mua cần xem xét vị trí thực tế, thời gian di chuyển, chất lượng hạ tầng hiện hữu, tiến độ các công trình đang triển khai và nguồn cung cạnh tranh xung quanh.

6. Người mua nhà cần lưu ý điều gì? {#luu-y-nguoi-mua}

Trong bối cảnh giá căn hộ vẫn neo cao nhưng thanh khoản chưa phục hồi mạnh, việc lựa chọn sản phẩm phù hợp cần dựa trên khả năng tài chính và nhu cầu sử dụng thực tế.

Một số yếu tố nên kiểm tra trước khi quyết định:

Pháp lý dự án: Tìm hiểu tình trạng pháp lý, hồ sơ chấp thuận đầu tư, giấy phép xây dựng và điều kiện mở bán theo quy định. Không nên chỉ dựa vào thông tin quảng cáo hoặc lời giới thiệu.

Năng lực chủ đầu tư: Xem xét lịch sử triển khai dự án, chất lượng bàn giao, khả năng thực hiện cam kết và tiến độ xây dựng.

Tổng chi phí sở hữu: Ngoài giá bán, cần tính thêm thuế, phí, kinh phí bảo trì, phí quản lý, chi phí nội thất và các khoản vay nếu có.

Khả năng trả nợ: Nên tính toán khoản thanh toán hằng tháng trong cả giai đoạn ưu đãi lẫn sau khi hết hỗ trợ lãi suất. Không nên chỉ dựa vào mức thanh toán ban đầu để đánh giá khả năng mua nhà.

Nhu cầu ở thực và khai thác: Ưu tiên dự án phù hợp với nơi làm việc, trường học, bệnh viện, giao thông và nhu cầu sinh hoạt. Nếu mua để đầu tư, cần đánh giá thêm giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và khả năng thanh khoản.

Người mua có thể tham khảo thêm các bài phân tích tại chuyên mục Tin tức bất động sản Ngọc Trâm Home trước khi lựa chọn dự án.

7. Triển vọng thị trường căn hộ 2026–2027 {#trien-vong}

Theo dự báo được One Mount Group công bố, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM trong năm 2026 và 2027 có thể duy trì khoảng 23.000–24.000 căn mỗi năm, thấp hơn khoảng 20% so với năm 2025.

Trong đó, khu Đông và khu Nam tiếp tục là hai khu vực đóng góp nguồn cung chủ đạo. Diễn biến này cho thấy thị trường có xu hướng tập trung vào những khu vực có quỹ đất, hạ tầng và khả năng phát triển dự án phù hợp.